מהו נכס מסחרי?
נכסי נדל"ן מסחרי הם נכסים המושכרים לעסק: חנות, מפעל או משרד. הם מכונים גם "נכסים מניבים".
מהי חבות המיסוי על נכסים מסחריים?
ישנם 3 סוגי מיסים על נכסים מניבים, עבור 3 חלקים בעסקאות נדל"ן מסחרי: רכישה השכרה ומכירה.
– בקניית הנכס: מס רכישה
מס רכישה שונה ממיסים אחרים בכך שבעוד שכל סוגי המיסים מושמים על הכנסות, מס רכישה מושם על הוצאה של כסף, שמיועדת לרכוש נכס נדל"ן. תפקידו של מס רכישה הוא להבטיח ששוק הנדל"ן לא יהפוך לשוק להשקעות בלבד, ע"י כך שרכישת דירת מגורים אחת תחייב במס מינימלי, ועל נכסים להשקעה יושם מס מקסימלי. מדרגות מס רכישה מתעדכנות מדי שנה, כאשר ככל שהסכום המשולם על הנכס גבוה יותר כך אחוז המיסוי עולה בהתאמה. כאשר מדובר בחברה הרוכשת נדל"ן מסחרי, מצטרך למס הרכישה גם מע"מ.
– בהשכרת הנכס: מס על דמי השכירות – הכנסה שאינה מיגיעה אישית
השכרת נכס מניב היא הכנסה המחויבת במס. לא זו בלבד שזוהי הכנסה, אלא מדובר בהכנסה שאינה מיגיעה אישית ולכן המיסוי עליה גבוה במיוחד. המס מחושב לפי מס שולי, כלומר הוא יחסי להכנסות מהנכס בניכוי ההוצאות עבורו, לכן למשל הוצאות פחת על הנכס מפחיתות את שומת המס. זה המקום לציין שהשכרה של נכס מניב לתקופה של 25 שנים ומעלה נחשבת לעסקה לכל דבר ומחייבת מס רכישה.
– במכירת הנכס: מס שבח מקרקעין והיטל השבחה
מהו מס שבח מקרקעין? כאשר אדם קונה נכס ולאחר שנתיים ערכו עלה (נניח מ-1.2 מיליון ל-1.5 מיליון) והוא מוכר אותו, עליו לשלם מס על העלייה שחלה במחיר הנכס – ובמילים אחרות, על שולי הרווח שלו. כיוון שמדובר בנכס מסחרי, מס זה מכונה "מס שבח חנות". גם כשמדובר במספר מגרשים למכירה שעליהם מתעתדים לבנות נדל"ן מסחרי, המיסים כיום זהים, הן בקרקעות ומגרשים והן בחנויות או משרדים למכירה.
איך ניתן להפחית מיסוי על נכסים מסחריים?
מס הכנסה מכיר בהוצאות הפחת על נכס מניב לצורך ניכוי, כלומר אלו הוצאות מוכרות לצורך הפחתת מס הכנסה. מה זה אומר בפועל? שעלינו לדווח על כל הוצאות הפחת במשך כל תקופת החזקתנו בנכס מניב כדי שאלו יפחיתו את שומת המס, את הסכומים המחושבים שמהם נגבה מס.
חשוב במיוחד לנצל את כלל הזכאות שלנו, שכן מאוחר יותר במכירת הנכס מס הכנסה יוסיף למס שבח חנות (המס על הרווח מהמכירה) את הוצאות הפחת שהוכרו קודם לכן. מס הכנסה יכלול אותן בחישוב גם אם לא ניצלנלו א תזכאות הניכוי עליהן.
