כיצד למנף את כלים פיננסים לקניית דירה ללא הון עצמי

נדל"ן ידוע כאפיק השקעה פופולארי ונחשב ,בעיני רבים הוא אחד החלקים הכי חשובים בתוכנית הכלכלית של כל אדם. המצב הנתון, בו לרבים הזכאות למשכנתא מהבנק בלתי אפשרית בגלל הון עצמי קטן מהנדרש, גורם לדירה למגורים או להשקעה להראות כמו חלום רחוק.

בין אם ההון העצמי קטן בגלל משכורת נמוכה ובין אם המצב נגרם מהתנהלות כלכלית לא אחראית, לכל אחד יש את היכולת לקחת את העתיד הכלכלי שלו בידיים, למצוא ולנצל אפשרויות חדשות על מנת לקדם את עצמו. למזלנו, האקלים הפיננסי הנוכחי נותן לכל אחד את האפשרות לקחת אחריות על המצב שלו ולהתחיל להשקיע בנדל"ן גם ללא הון עצמי וליצור לעצמו עתיד חדש.

 

איך ההון העצמי הפך לחסם בינינו לבין הדירה הנכספת

בימים עברו הבנקים בישראל אפשרו ללקוחות לקחת משכנתא על בסיס 10% הון עצמי כאשר ההלוואה הייתה בגודל של 90% מהעסקה. אך כיום בנק ישראל קובע שהון עצמי ברכישת דירה ראשונה יהיה 25% מהעסקה ו- 50% מסכום העסקה בדירה שנייה להשקעה.

הבנקים כיום זהירים ולא רוצים להלוות יותר כסף ממה שהם יודעים בביטחון שהמלווה יוכל להחזיר. צבירת הסכום הנדרש על בסיס חיסכון בלבד יכול להמשך שנים לזוג צעיר ללא חסכונות קודמים, מה גם שהם צריכים לאזן בין ההכנסות להוצאות שלהם, ולא בטוח שבלי השקעות נוספות יצליחו לחסוך מספיק. במקרים כאלו צריך למצוא מקורות כספיים אלטרנטיביים שיעזרו להם ליצור הון עצמי.

 

משכון נכסים קיימים, לנצל את מה שביד

הון עצמי למשכנתא צריך להיות נזיל, אבל כנראה הנכס הכי ערכי הוא הדירה של ההורים או אפילו שבבעלות מי שרוצה לקנות דירה. דרך הבנק ניתן לקחת משכנתא שנייה על הנכס וכך בעצם 'להנזיל' חלק מהנכס, כמה אפשר? חצי מערך הדירה פחות חלק המשכנתא שלא הוחזר.

לדוגמה, בדירה ששוויה 2 מיליון שקל, ושישנה משכנתא בגובה חצי מיליון שקל שיש להחזיר, לוקחים חצי מערך הנכס, מיליון שקל, ומורידים ממנו את גובה המשכנתא, ומתקבל סכום של חצי מיליון שקל שניתן לקבל כהלוואה על בסיס הנכס שכבר שייך לנו.

 

השלמה של ההון העצמי על ידי הלוואות

כיום, כאשר הריבית כמעט ואפסית, כולם מרגישים כאילו חייבים לקחת הלוואות, ונדל"ן לא יגרום לאף אחד להרגיש ההפך. ישנם מגוון רחב של הלוואות אטרקטיביות, מהבנקים שמפרסמים את ההצעות שלהם חדשים לבקרים ועד לקרנות הפנסיה שרוצות לעשות רווח קל על ידי הלוואות מהכספי הקרן. 

כיוון שבנק ישראל דורש הון עצמי של 25% מערך הדירה הלוואה בגודל מאה אלף שקל תתן לנו אפשרות של משכנתא בגודל שלוש מאות אלף שקלים ללא שום חסכון קודם. הזכאות להלוואות תלויה במידה רבה ברצון הטוב של המלווה ובביטחון שלו ביכולת ההחזרה של הלווה, לכן על מי שרוצה להשיג את ההון העצמי באפיק זה לתכנן בצורה שקולה ואחראית את גודל ההלוואה ותוכנית ההחזרה.

 

דירה בחסות המדינה עם מחיר למשתכן

גם מדינת ישראל מכירה במצוקת הדיור וניסחה פתרון שייתן מענה לשני הגורמים שמשאירים את הישראלים ללא דירה, הקושי בגיוס ההון העצמי וכמובן היצע הדירות שאינו מספיק לאוכלוסייה הגדלה בישראל. תוכנית מחיר למשתכן מקשרת בין קבלנים שבונים דירות חדשות על אדמות מדינה לצרכנים, כאשר היתרון הגדול שהתוכנית מציעה לקונה היא הקלות משמעותיות בגודל ההון העצמי הנדרש לקנייה.

אם בעסקאות רגילות נדרש מהקונה לפחות 25% הון עצמי, בתוכנית מחיר למשתכן המדינה מאפשרת לקונה להביא לשולחן רק מאה אלף שקלים, ללא דרישה שסכום זה יהווה יותר מרבע העסקה! האתגר שנוסף, מלבד גיוס ההון העצמי, הוא העובדה שהזכאות לתוכנית מתקבלת על ידי הגרלה שהמדינה מבצעת, כך שאפיק זה אינו מובטח ודורש קצת מזל, כמעט כמו כל דבר אחר בחיים.

 

הכי חשוב: תכנון זהיר יעזור להימנע מטעויות ואכזבות

רכישת דירה היא צעד כלכלי גדול ומשמעותי, וברור שכל אחד רוצה להתקדם כמה שיותר מהר ולנצל את כל המשאבים שעומדים לפניו. אם נשאיל שיטה מהבנקאות המסורתית, משכנתא תאושר רק אם ההחזר החודשי אינו גדול משליש ההכנסות של הלווה.

כאשר קונה מתכנן להסתמך על הלוואות בנוסף למשכנתא עליו להיזהר ולוודא שהוא מסוגל לעמוד בהחזרים החודשיים להלוואות ולריבית שהן נושאות. לא חסרים סיפורים על אנשים שניסו לממש את החלום שלהם וסיימו במפח נפש עם השלכות כלכליות לשנים אחר כך.

מגוון האפשרויות שפתוחות לקונים עכשיו בחלקן באות עם סיכון מוגדל ולכן תכנון זהיר הוא המפתח לרכישה בטוחה ואחראית. לכל אחד ישנה תוכנית שמותאמת למצב שלו ומחקר רציני ומעמיק ימצא את תוכנית הרכישה הנכונה ביותר בשבילו, שתאזן את המשאבים הכלכליים שלו עם אפשרויות גיוס ההון שפתוחות בשבילו.

 

סיכום – הדירה מעבר לפינה, הגיע הזמן לממש את הכלים שנגישים לנו

בעידן האינטרנט הצרכן הממוצע נגיש ליותר מידע מאי פעם, ומי שרוצה להשקיע בנדל"ן מסוגל לפתח את ההון העצמי שלו במגוון דרכים. הקונה שלוקח אחריות על המצב הכלכלי שלו ומעוניין לקנות דירה נדרש במקביל להיות אחראי גם בגיוס ההון העצמי.

אם דרך משכון נוסף של נכסים קיימים ואם דרך הלוואות מסוגים שונים, צרכן אחראי יהיה מסוגל גם להשקיע בנכס וגם לעמוד בהתחייבויות שבאות עם הרכישה. במחקר קצר, שאפשר להספיק אפילו בשעה הקרובה, אפשר לגלות כמה כסף אפשר ללוות מהבנק ומקרן הפנסיה ומה הנכסים שאפשר לתעל עבור רכישה. כאשר ההתייחסות להון העצמי תהיה כאתגר ולא כחסם בדרך לדירה, אפשר ליצור בקלות תוכנית גיוס מהירה ויעילה שתקדם את הקונה בדרך לשיפור מצבו הכלכלי. 

מידע נוסף על משכנתאות ניתן למצוא באתר הבא: wayout.org.il