בשביל לרכוש נכס בישראל צריך לקבל משכנתא מהבנק. בשביל לקבל משכנתא, יש להציג הון עצמי בגובה של 25%, לפחות, מערך הנכס. במידה ולרשות הלווה יש יותר מ-25% מערך הנכס בהון עצמי, עליו להחליט כיצד לפעול: לנצל את כל מה שעומד לרשותו או בכל זאת לקחת משכנתא מקסימאלית. אנחנו כאן בשביל לענות על שאלה זו.
אחת ההתבלטויות העומדות בפני רוכשי דירות היא, האם להשתמש בכל ההון העצמי העומד לרשותם או שמא לנצל את הזכות והאפשרות שיש להם להגיש בקשה למשכנתא על 75% מערך הנכס. במילים אחרות, האם לקחת משכנתא מלאה או באופן חלקי, ולהשתמש בהון העצמי העומד לרשותם להשלמת סכום הרכישה.
נניח ומדובר בנכס בסכום מיליון שקל. הם יכולים לקבל משכנתא מקסימאלית בסך 750 אלף שקל. את היתרה ישלימו בעזרת הון עצמי שעומד לרשותם. אך אם עומד לרשותם הון עצמי גבוה מ-250 אלף שקל, אזי שהם יכולים להשתמש בכל הסכום ולקחת משכנתא בסכום נמוך יותר.
יתרונות של נטילת משכנתא בסכום נמוך מ-75% מערך הנכס?
- ככל שהמשכנתא נמוכה יותר, כך עלות ההחזר נמוכה יותר. לא רק מבחינת הקרן אלא גם מבחינת הריבית שצריך לשלם עבור המשכנתא.
- אם לוקחים משכנתא נמוכה מ-75% ומשתמשים בתקופת החזר מקסימאלית, גם אם עלות הריבית תהיה גבוהה, הפריסה של התשלומים תאפשר לייצר מרווח נשימה הרבה יותר משמעותי.
- באופן טבעי, ככל שהמשכנתא נמוכה יותר אז כך החוב לבנק הוא הרבה יותר קטן, התנאים הרבה יותר טובים והרבה יותר קל לקבל משכנתא.
בעת לקיחת משכנתא עם בנק הפועלים ניתן להשתמש במחשבון מיוחד שעוזר לבדוק מה יהיה נטל המשכנתא אם בוחרים לקחת75% מערך הנכס או פחות. אז אפשר גם לבדוק מה תקופת הזמן הנכונה לפריסת המשכנתא ואיך הריבית תשפיע עליה.
יתרונות של נטילת משכנתא באופן מלא
האופציה השנייה העומדת בפני הלווים, היא לקחת משכנתא מלאה, כלומר 75% מערך הנכס ולא לממש בהכרח את כל ההון העצמי שעומד לרשותם. במקרה כזה, יכול מאוד להיות שהם יישארו עם הון עצמי בגובה מסוים, גם אחרי שישלימו את ביצוע העסקה. המשכנתא למעשה תשלים את סכום העסקה באופן מקסימאלי.
יתרונות של אופציה זו:
- ההון העצמי שנשאר ברשות הלווים, יכול להספיק לשיפוצים או דברים אחרים.
- מאחר והמשכנתא מתפרסת על פני תקופה ארוכה, ההשפעה שלה היא לא בהכרח גבוהה. ההשפעה יכולה להיות דרמטית יתר אם משתמשים בכל ההון העצמי שעומד לרשותם.
- הון עצמי הרבה פעמים נוצר מחסכונות והשקעות. ברגע שמשתמשים בו, אז לא רק שמוציאים כסף החוצה גם עלולים להפסיד אופציה להרוויח בעתיד.
- ההון שנשאר בידיי הרוכשים יכול לשמש אותם להוצאות לא צפויות במידה ויהיה צורך.
