מהשקעות נדל"ן ניתן להפיק רווחים משמעותיים, אך חשוב להבין את חבות המס הכרוכה ברכישת נכסים להשקעה בארה"ב. במאמר זה נסקור את הנושא לעומק – החל מסוגי המיסים ועד אסטרטגיות לחיסכון במס, ונציע דרך ללמוד על תחום זה.
סוגי מיסים על נכסים להשקעה
בארה"ב קיימים מספר סוגי מיסים החלים על נכסי נדל"ן להשקעה.
- קיים מס הכנסה פדרלי, אשר משולם על הכנסות מדמי שכירות או ממכירת הנכס. שיעור המס הפדרלי הוא משוקלל ונע בין 10% ל-37%, בהתאם לרמת ההכנסה.
- קיימים מיסים מדינתיים ומקומיים שונים. חלק מהמדינות גובות מס הכנסה נוסף, ורשויות מקומיות עשויות לגבות מיסי נדל"ן (property tax) על בסיס שווי הנכס. שיעורי המיסים המדינתיים והמקומיים משתנים מאזור לאזור.
- במקרה של מכירת נכס להשקעה, ייתכן חיוב במס רווח הון על הרווח הריאלי מהמכירה. מס זה נגזר מההפרש בין מחיר הרכישה והמכירה, וגובהו תלוי במשך החזקת הנכס והכנסת הנישום.
לימודי השקעות נדל"ן בארה"ב
מי שמעוניין להעמיק את ידיעותיו בתחום ההשקעות בנדל"ן האמריקאי מומלץ ללמוד את הנושא. אפשר תמיד לנסות לחפש אחר מידע ברשת האינטרנט וברשתות חברתיות אך אפיק ממוקד ויעיל יותר הוא באמצעות לימודי קורסים בנושא כמו של מכללת CPI, המספקת מידע על השקעות בנדל"ן אמריקני, כולל בסוגיות המיסוי. בימינו יש מידע רב על תחום הנדל"ן והוא נגיש לכל אדם באמצעות רשת האינטרנט אך חלק ניכר מהמידע אליו נחשפים אינו רלבנטי או אינו מתאים במקרים מסוימים הוא נובע מאינטרסים כלכליים ולכן חשוב לצבור מידי אמין באמצעות קורסים של אנשי מקצוע
גורמים המשפיעים על חבות המס
חבות המס על נכס להשקעה מושפעת ממספר גורמים משמעותיים:
חשוב לציין את סוג הנכס
האם מדובר בדירה, קרקע, בניין מניב וכדומה. לכל נכס חלים כללים וחישובים שונים.
גורם נוסף הוא מטרת הרכישה
האם הנכס נרכש למטרות השקעה, למגורי הרוכש עצמו או למטרה אחרת. זאת מכיוון שמטרות שונות זוכות ליחס מיסויי שונה. כמו כן, משך ההחזקה של הנכס משפיע אף הוא על חבות המס בעת המכירה.
שיטות חישוב שונות למס
מס שולי, מס משוקלל ועוד. השיטה הרלוונטית לחישוב נקבעת לפי פרמטרים ספציפיים של הנישום וסוג ההכנסה.
אסטרטגיות לחיסכון במס
ישנן מספר דרכים לגיטימיות לחסוך בתשלומי המס על נכסים להשקעה:
- ניצול הוצאות מוכרות – כגון הוצאות תפעול, ניהול, ריבית משכנתא ופחת. כל הוצאה המוכרת לצרכי מס תפחית מההכנסה החייבת ובכך תקטין את חבות המס.
- אסטרטגיה נוספת היא ניצול זיכויי מס הקיימים בחוק – כמו זיכוי להשקעות בדיור להשכרה וזיכויים נוספים. זיכויים אלו מקזזים ישירות את סכום המס הסופי שיש לשלם.
- ביצוע תכנון מס מוקדם והיערכות לרכישת נכסים, מכירתם ודיווח הכנסות באופן הממקסם את החסכון במס. יועצי מס מקצועיים עשויים לסייע במיצוי התכנון האופטימלי.
